Die WertSecure-Geschäftsführer Mag. Julia Holzinger und Mag. Harald Kitzberger haben jeden Grund zur Freude.

Ihre Idee leistbaren Wohnraum mit nachhaltigen Bauherrenmodellen in ganz Österreich umzusetzen hat sich als zukunftsträchtiges Konzept für Gesellschaft UND Investoren entwickelt. Der Erfolg spricht für sich und wir haben mit ihnen gesprochen:

Sie sind jetzt schon mehr als zwei Jahre als WertSecure selbständig. Wie sind Ihre ersten Erfahrungen?

Holzinger: „Wir sind sehr zufrieden. Es ist erfreulich, wie unsere Überlegungen aufgegangen sind: Wir haben uns mit dem Vorsatz selbständig gemacht, Bauherrenmodelle in der klassischen Form zu entwickeln und umzusetzen, weil hier unser Knowhow liegt, und das gelingt uns  sehr gut.“

Kitzberger: „Ja, auch ich würde sagen, dass unser Konzept den Anforderungen der Zeit, des Marktes als auch der Gesellschaft entspricht und darum auch diesen Erfolg verzeichnet. Ich meine, wir haben bis jetzt alles richtig gemacht, oder?“ (lacht)

Was bedeutet „klassisches Bauherrenmodell“?

Kitzberger: „Das Ziel eines Bauherrenmodells ist es, durch Investitionen privater Bauherren leistbare Mietwohnungen zu schaffen. Der Staat macht dies durch steuerliche Anreize und die Gewährung von Fördermitteln attraktiv. Somit wird eine win-win-win-Situation geschaffen, bei der der Mieter, die öffentliche Hand und auch der Investor profitiert. Wir gehen durch unseren ethischen Ansatz noch ein Stückerl weiter.“

Ist eine staatliche Förderung von Wohnbau überhaupt noch zu vertreten – in Zeiten, in denen die Errichtung von Wohnungen ohnehin boomt?

Holzinger: „Ja, es werden zwar Wohnungen errichtet, aber nicht solche, die benötigt werden!

Und genau da liegt das Problem. Viele Wohnungen werden frei finanziert errichtet. Die Mieten sind mittlerweile derart hoch, dass sie für Durchschnittsverdiener kaum leistbar sind. Durch die Förderung bei Bauherrenmodellen entstehen hingegen leistbare Wohnungen, deren Miete rund ein Viertel unter denen frei finanzierter Einheiten liegt.“

Kitzberger: „Der Immobilienmarkt hat sich auch in Österreich in eine problematische Position gebracht. Gebaut wird oft nicht für Wohnzwecke, sondern für Investitionszwecke. Diese Herangehensweise mag kurzfristigen Profit bringen, doch langfristig ist das alles nicht tragbar. Als WertSecure arbeiten wir eben gegen diesen Trend, der deshalb aber nicht weniger profitabel ist, wie wir durch unsere Bauherrenmodelle eben laufend unter Beweis stellen.“

Wirken sich die niedrigeren zu erwartenden Mieteinnahmen nicht negativ auf die Bauqualität aus?

Kitzberger: „Aber nein! Ganz und gar nicht – Die österreichischen Bauverordnungen verlangen einen sehr hohen Standard in Bezug auf Wärmeschutz und Nachhaltigkeit.“

Holzinger: „… in der Sanierungsverordnung sind diese Standards noch höher…“

Kitzberger: „ja, und hinzukommt, dass die Erzielung eines niedrigen Heizwärmebedarfs an den Erhalt von Zuschüssen gekoppelt ist.“

Holzinger: „Unsere Planer sind gefordert, möglichst gute Energiekennzahlen zu erreichen. Dies nicht nur, um unseren Investoren die Förderung zu sichern, sondern auch, weil die Nachhaltigkeit des Bauwerks in unser aller Interesse liegt. Weil der Standard eines Niedrigenergiehauses erreicht wird, profitiert einerseits die Umwelt, andererseits der Mieter, der Betriebskosten spart! Also nein, die Bauqualität leidet darunter keinesfalls.“

Bei allem Umweltschutz – ist auch Architektur gefragt?

Kitzberger: „Für die optimale Wärmedämmung sollten eigentlich nur Kugeln gebaut werden. An zweiter Stelle liegen Würfel und Quader. Fenster sollten, wenn es um eine möglichst dichte Hülle geht, auch eher vermieden werden. Das funktioniert natürlich nicht, auch wenn es energietechnisch optimal wäre. Design und Umwelt können nicht immer vereinbart werden. Wir suchen daher schlüssige Kompromisse, denn wer will schon in einer Kugel wohnen?“

Blogbild Harald

Holzinger: „Die Projekte werden so geplant, dass möglichst alle Einheiten Freiflächen erhalten, also Balkone oder Loggien, im Erdgeschoß sind oft Eigengärten im Hofbereich vorgesehen. Einschnitte in die Fassaden sind daher erforderlich, außerdem ist ja eine ausreichende Belichtung zu gewährleisten.

Vom Wohnfonds Wien, der die Projekte von Anfang an betreut und bis zur Fertigstellung begleitet, gibt es über die Bauordnung hinaus genaue Vorgaben, wie die Wohnungen und die Allgemeinflächen ausgestattet sein müssen. Die Bewohner sollen sich ja zuhause  fühlen.“

Kitzberger: „Unsere Architekten haben den Ansatz, optisch ansprechende Projekte zu planen. Eines unserer Planungsbüros hat bereits zahlreiche Auszeichnungen für Sanierungen und Stadtentwicklung erhalten. Das ist uns auch wichtig – immerhin haben die Häuser über Generationen Bestand und prägen das Umfeld. Ganze Viertel werden aufgewertet, wenn gebaut oder saniert wird, da gibt es schon einen städtebaulichen Auftrag.“

Warum bauen Sie eigentlich nicht auf der „grünen Wiese“?

Holzinger: „Hier deckt sich das Interesse des Staates mit unserer Überzeugung: Man liest häufig, wie viele Hektar jährlich neu verbaut werden, das Schlagwort „Bodenverdichtung“ ist in den Medien präsent. Gleichzeitig wird berichtet, dass viele Objekte im städtischen Bereich leer stehen, da die Eigentümer nichts investieren wollen. Wir widmen uns durch unsere Bauherrenmodelle genau diesem Widerspruch.“

Kurze Zwischenfrage: Warum ist das so?

Kitzberger: „Ganz pragmatisch: Eine Investition muss sich rechnen. Durch die strengen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes kann eine sanierte Altbauwohnung auch „nur“ zum Richtwert vermietet werden – da amortisiert sich die Investition des Vermieters lange nicht. Und auch die Kündigungsbestimmungen sind sehr mieterfreundlich. Das ist historisch gewachsen, aus unserer Sicht jedoch nicht mehr zeitgemäß. De facto ist eine Kündigung eines Mieters nicht möglich, so lange er die Miete bezahlt oder sich nicht extrem ungebührlich benimmt.“

Es gibt aber doch auch die Möglichkeit, die Verträge zu befristen?

Kitzberger: „Ja, das stimmt – aber da ist dann die Miete um ein Viertel zu reduzieren, was auch einer Strafe für den Vermieter gleichkommt. Wie man es also dreht und wendet, für Investitionen die auch Renditen abwerfen sollen, muss man schon wissen, wie der Hase läuft. – Oder sich für die Investition in eines unserer Bauherrenmodelle entscheiden!“

Aber zurück zur eigentlichen Frage: Warum bauen Sie nicht auf der grünen Wiese?

Holzinger: „Im städtischen Bereich existiert schon eine Infrastruktur: Straßen und öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Kindergärten sind vorhanden und müssen nicht vom Staat – also vom Steuerzahler – neu errichtet werden.

Wenn in einem Grätzl begonnen wird, die bestehenden Häuser zu sanieren und die Baulücken zu schließen, bringt das einen Aufschwung für diesen Stadtteil. Das ist sowohl in Österreich zu sehen – denken Sie zum Beispiel an den 2. Bezirk in Wien – als auch international, da fällt mir Berlin als Paradebeispiel ein. Als WertSecure sehen wir keinen Grund, die ohnehin raren Grünflächen zu verbauen, wenn es Alternativen gibt. Genau diese suchen, finden und realisieren wir durch unsere Bauherrenmodelle .“

Und gelten für Ihre Investoren die genannten Einschränkungen bezüglich Miete nicht?

Holzinger: „Doch – natürlich! Dadurch, dass die Förderung den Mietzins während der Förderdauer beschränkt, sogar zum Teil strenger als das Mietrechtsgesetz. Hier hilft eben der Staat durch die Anreize der Förderung und der begünstigten steuerlichen Abschreibung, so dass Renditen in Höhe von rund 3,5% nach Steuer erzielt werden können. In Kombination mit der Investition in Sachwert ist das in Niedrigzinszeiten, wie wir sie seit Jahren erleben und wahrscheinlich noch Jahre erleben werden, durchaus attraktiv.“

Sie haben erwähnt, dass Sie auch Baulücken schließen – Sie realisieren also auch Neubauten?

Kitzberger: „Das war zu ungenau gesagt: In Wien und auch in der Steiermark ist es möglich, unter bestimmten Voraussetzungen eine Förderung nach dem Sanierungsgesetz zu beantragen, auch wenn das Altgebäude zur Gänze abgerissen wird. Sinn dieser Bestimmung ist hauptsächlich, Gebiete, die früher hauptsächlich gewerblich genutzt wurden, zu Wohngebieten umzugestalten.

Praktisch betrifft das häufig Straßenzüge, in denen sich zwischen Gründerzeit-Wohnhäusern eingeschoßige Werkstätten befinden. Diese können dann abgerissen werden und ein dem Bebauungsplan – der die Wünsche der Stadtentwicklung widerspiegelt – entsprechender Neubau errichtet werden. Welche Projekte dafür geeignet sind, muss vorab durch eine Kommission abgeklärt werden. Also ganz so einfach ist das nicht und eben immer von der Region bzw. dem Bundesland abhängig.“

Das klingt alles sehr kompliziert…

Holzinger: „Ja , das ist es auch! Es ist wirklich aufwändig, die erforderlichen Verfahren abzuhandeln und alle Parameter zu bedenken, aber wir haben ein paar unschlagbare Assets:

In der Zusammenarbeit mit den Behörden kommt uns unsere lange Erfahrung zugute – jede und jeder einzelne unseres Teams beschäftigt sich, in unterschiedlichen Bereichen, schon jahrelang mit dem Bauherrenmodell. Extern arbeiten wir mit bewährten Partnern – Planern, Steuerberatern und Rechtsanwälten, Banken und Hausverwaltungen – zusammen, denen die speziellen Erfordernisse des Bauherrenmodells bestens vertraut sind.

Kurz gesagt: Wir wissen worauf es ankommt und können damit auch hervorragend umgehen. Insofern ist das gesamte Themenfeld für uns eigentlich gar nicht mehr so kompliziert. Das aber macht uns halt auch aus!

Blogfoto Julia

Was macht die Qualität der Zusammenarbeit im Speziellen aus?

Kitzberger: „Alle Projektbeteiligten sind mit Herzblut bei der Sache. Wenn es ein Problem gibt – und das kommt durchaus vor – arbeitet jede bzw. jeder in seinem Bereich daran, eine Lösung zu finden. Dadurch, dass wir als kleines Team eng zusammenarbeiten und kurze Entscheidungswege haben, können wir gemeinsam rasch konstruktive Lösungen finden. Das gilt auch für die Projektpartner, mit denen wir uns schnell und unkompliziert abstimmen können.“

Holzinger: „Es geht aber auch darum, die Interessen unserer Kunden bestmöglich zu wahren. Es ist auch unabdingbar, Kompromisse eingehen zu können. Dazu benötigen wir die konzentrierte Kompetenz im Bauherrenmodell, die der Wissenspool unseres Teams und der Partner gewährleistet. So erzielen wir Ergebnisse, die wirtschaftlich, rechtlich und steuerlich für alle Beteiligten zufriedenstellend sind.“

Wie wir auf der Homepage sehen, sind Sie zu sechst im Büro. Schaffen Sie alle Herausforderungen mit diesem kleinen Team?

Kitzberger: „Wir arbeiten gerne in dieser kleinen Struktur. Jeder weiß über alle Projekte Bescheid, gemeinsam wickeln wir die Themen ab und freuen uns miteinander über Erfolge. Für Entscheidungen, die wir treffen, stehen wir ein.“

Holzinger: „Bei uns kochen Chefin und Chef halt noch persönlich!“