Das Bauherrenmodell: Erfolgsrezept für Anleger
Statement von Herrn Mag. Gerhard Writzmann — Writzmann & Partner GmbH
— zum Bauherrenmodell und über die Zusammenarbeit mit der WertSecure GmbH.
Das Bauherrenmodell ist ein Erfolgsrezept. Die Anleger erwerben beim Bauherrenmodell in der Regel ideelle Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft und werden persönlich im Grundbuch eingetragen. Nach der Sanierung bzw. dem Abbruch und Neubau eines Gebäudes wird dieses gemeinsam vermietet und die Mieterträge fließen den Eigentümern anteilig zu. Die Sanierung solcher Altbauten wird dabei teilweise mit öffentlichen Förderungen finanziert und die damit erzielte Senkung der Investitionskosten ermöglicht attraktive Quadratmeterpreise. Gleichzeitig führen festgelegte Mietzinsobergrenzen bei geförderten Bauvorhaben zu einer Verringerung des Vermietungsrisikos. In der Regel erfolgt die Förderung durch Landesdarlehen, die je nach Bundesland (Oberösterreich, Steiermark, Wien) verschieden sind.
Das große und das kleine Bauherrenmodell
Im Normalfall wird zwischen „großen“ und „kleinen“ Bauherren unterschieden. Die Unterscheidung hängt vom Risiko, das der Bauherr trägt, ab. Der „kleine“ Bauherr beteiligt sich an einem schon beinah fertigen Konzept, bei dem er sehr eingeschränkte Mitsprachemöglichkeit hat. Allerdings kann auch beim „kleinen“ Bauherren das Risiko nicht gänzlich ausgeschlossen werden, da die Bauherrenverordnung dies vorgibt, um in den Genuss steuerlicher Vorteile gelangen zu können. Daher sind eine detaillierte Leistungsaufschlüsselung und eine Anschaffung des Grundstückes vor dem tatsächlichen Baubeginn, der mit dem ersten Spatenstich gleichgesetzt wird, notwendig
„Große“ Bauherren haben dagegen sehr wohl das Baurisiko, das finanzielle Risiko als auch das Planungsrisiko zu tragen. Sie sind daher von Anfang an viel stärker in das Bauvorhaben eingebunden. Der besondere steuerliche Vorteil für den „großen“ Bauherren liegt darin, dass bestimmte Nebenkosten sofort, d.h. im ersten Jahr der Bauherrentätigkeit, steuerlich geltend gemacht werden können. Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen können, sofern eine Förderung durch ein Landesdarlehen vorliegt, über 15 Jahre, statt der üblichen 67 Jahre, abgeschrieben werden. Beim „kleinen“ Bauherren können die Nebenkosten in die Herstellungsaufwendungen miteinbezogen und über 15 Jahre abgesetzt werden. Eine zweite Unterscheidung liegt bei der Grunderwerbsteuer vor, da auch hier zwischen „kleinen“ und „großen“ Bauherren unterschieden wird.
Steuerliche Unterschiede
Beim „kleinen“ Bauherren sind sowohl die Kosten der Anschaffung des Altobjektes als auch jene der Planung und Sanierung grunderwerbsteuerpflichtig. Beim „großen“ Bauherren sind lediglich die Anschaffungskosten des Altobjektes der Grunderwerbsteuer zu unterziehen.
Überdies hat die Miteigentümerschaft für die gesamten Umbaukosten die Vorsteuerabzugsberechtigung, da sie als Unternehmen umsatzsteuerpflichtig vermietet.
Erfahrung als Erfolgsgarant
Die WertSecure GmbH, insbesondere deren geschäftsführende Gesellschafter Mag. Julia Holzinger und Mag. Harald Kitzberger, sind uns seit vielen Jahren bekannt und wir arbeiten im Bereich der steuerlichen Konzepte mit ihnen schon sehr lange zusammen. Unser gemeinsames Know-how im Bereich der Bauherrenmodelle blickt auf eine fast dreißigjährige Erfolgsgeschichte zurück. Aufgrund unseres Spezialwissens streben wir gemeinsam danach, für die Anleger optimierte Lösungen auf Basis der gesetzlichen Bestimmungen mit der Finanzverwaltung abzustimmen. Dadurch sollen die steuerlichen Risiken soweit wie möglich reduziert werden.
Steuerliche Anreize im Zusammenhang mit Immobilien, insbesondere bei Wohnraumsanierung und Wohnraumerrichtung sollen durch neue gesetzliche Anpassungen demnächst, neben Wien, auch in anderen Bundesländern (Niederösterreich und Salzburg) attraktiver werden. Alleine aus diesen Gesetzesinitiativen ist erkennbar, dass das Bauherrenmodell durch seine Steuervorteile weiterhin, insbesondere beim derzeitigen Niedrigzinsumfeld, eine der attraktivsten Veranlagungen darstellt.
Wir als Unternehmen Writzmann & Partner GmbH sehen die WertSecure GmbH als profunden Partner am Markt für Bauherrenmodelle, mit dem wir steuerliche Fragen und/oder Betreuungen gemeinsam abwickeln.
